透视首份地产年报：时代地产押注二线城市房价上涨

当大部分房企困顿于去库存的压力之下，也有部分房企业绩跑赢大市。

2月23日，时代地产控股有限公司01233.hk发布了其2015年全年业绩报告，该报告显示，去年时代地产实现合同销售额约195.08亿元，同比增长28.1%。

得益于深耕珠三角经济圈以及大量布局广州楼盘及其周边城市，时代地产收获了业绩的高增长。

对此，时代地产董事会主席岑钊雄表示，集团所在区域没有去库存压力，对未来公司产品价值提升、利润增长的憧憬更大。“公司布局的热点二线城市会是，而广州房价也有较大概率上涨。”

距2013年上市不过两年多时间，时代地产的年销售额已经从2012年全年70.31亿元增长到了2015年全年195亿，这一速度也超过了行业的平均水平。2015年，该公司的毛利为35.5亿元，较上年增加11.3%；毛利率则是26%，下降了4.6%。

此外，公司的年度核心净利润不包括投资物业及可换股债券衍生工具部分的公允价值变动，并扣除相关递延税影响后的年度利润也增至14.77亿元，同比增幅为12.3%。

时代地产首席财务官雷伟彬表示，毛利率的下降主要因为2014年市场有减价的影响，波及到2015年的毛利率，而相对比较高的毛利率会在2017年有所反映。在他看来，26%的毛利率跟同行相比属于合理的水平。

前述财务报告显示，时代地产的流动资产净值为208亿元，流动比率是两倍，而87.5亿元的现金总额对比3.6亿元的短期借款而言，比率比较良好，现金足够偿还短期借款。2015年该集团流动比率约为2.0倍，而2014年这一数字为1.7倍。

而得益于2015年国内积极的货币政策和融资环境的改善，公司融资成本也有所降低。据悉，时代地产分别于去年7月、10月完成了两笔公司债券的发行，融资总额为50亿元，息率低至6.75%及7.85%。

国内人民币公司债渠道的开通，有助公司筹集低成本、免汇兑风险的资金，从长远看来，有助继续降低公司的融资成本，提升盈利质素及优化债务结构。

借助低成本的资金，时代地产正积极参与政府公开拍卖及公司收购，在珠三角经济发达区域如广州、佛山楼盘、珠海楼盘等地一共购入13幅土地，总规划建筑面积为195.7万平方米。

就在过去几个月内，时代地产分别在广州、佛山两地斥重金夺地，并创下多项单价纪录。而截至2015年12月31日，公司总土地储备约为1056万平方米，足够应付公司未来三至五年的发展所需。

标准普尔在其1月25日的研究报告指出，时代地产加大土地收购支出可能削弱其2015年财务杠杆。不过，由于预计公司仍然拥有充足的现金流保护，因此标普对该公司的评级并未受到影响。

二线城市房价或上涨“从当前房地产市场来看，资源越发集中，并将更多流向主要经济圈，因而如佛山等二线城市的房价或上涨。”岑钊雄表示，一线城市广州房价往上走的可能性也很大。

根据中国指数研究院最新公布的今年1月全国百城房价排行榜显示，厦门楼盘均价为25127元/㎡，广州均价为20633元/㎡，厦门以超过广州近5000元/㎡的优势位居深圳楼盘、北京楼盘和上海楼盘之后。

低价或许意味着机会。2015年11月，时代以总价24.6949亿元、楼面价1.64万元每平方米含保障房建设成本的代价拿下的广州番禺市桥南的QNJ14-02宅地，刷新番禺市桥纪录。

而在今年1月22日，时代地产又以64亿元总价，折合约1.5万元每平米的楼面地价拍得广佛交界处的一宗江景地块，刷新了当时佛山的地价纪录。

岑钊雄表示，这些地块今、明年仍会有增长，现在还是刚刚的开始。现在时代地产投入主力的市场都是产业良好、人口正流入的城市，非常有潜力，未来政策还有空间可以使这些区域变热，从而会带来很好的回报。

“在分化的市场条件下，一线城市以及热点的二线城市价格有上涨的空间，三、四线城市价格则会保持平稳。”岑钊雄直言，今年公司对于买地的预算要比去年有所增加。

尽管高价拿地会影响到公司的利润率，但岑钊雄对此表示乐观。“2015年我们购买了十几块地，有些地阶段性价格不算低，但是买入之前有过深入的介入，并不是盲目购买高价的土地。”

在他看来，土地价格由市场自动调节，很难判断到底是高还是低，最终还是取决于消费者是否有消费力去承受。“市场就是一个最好的调节器，消费者承受不了，这个价格卖不动，那么企业就肯定要调整价格，不必对过于担心。”

“我们的利润率会得到保障，甚至会超过目前的水平”。岑钊雄表示。“同行企业在主要区域拿到的地块，在近年都印证了投资回报要比非热点城市购买的土地回报率更高这一事实。”