普洱会成为下一个版纳吗？

在得知海南全省限购的消息后，今年3月已经从海南转战云南，原本打算在腾冲开展旅游地产策划代理业务的四川人李仁杰，第一时间奔赴西双版纳，他决定今年先将业务重点放到景洪市。在李仁杰看来，海南全省限购，最大的受益者毫无疑问是西双版纳，因为西双版纳和海南是全国仅有的两大避寒地带，对绝大多数国土位于温带，冬天普遍较冷的中国来说，热带气候属于资源。

融创万达西双版纳国际度假区这两年价格猛涨，而外地人是购房主力

其实，西双版纳2年前就开始感受到从海南三亚外溢的房地产购买力了，当时，西双版纳的房价仅有4000多，而三亚的房价是版纳的4倍，两地相差巨大。从2016年底开始，原本走势缓慢的西双版纳外销旅居项目，逐渐变得炙手可热，房价也扶摇直上，目前普通高层公寓已经卖到了1万元左右。而在3年前，同类产品还徘徊在4000元上下的水平上。

被冷落的普洱

但西双版纳旅游地产产销两旺的景象并没有波及临近的普洱，尽管普洱市距离景洪市仅有130公里，两地气候接近，普洱一月气温为5-22 度，也属于国内难得的避寒地区。根据官方数据，普洱市的森林覆盖率甚至超过版纳，空气质量并不亚于后者，可是在西双版纳迎来越来越多的全国知名房企，以及越来越多的全国购房者时，普洱楼市却波澜不惊。上个月，海南全省限购，东北人、华北人大批奔赴景洪，虽然无论是乘飞机还是搭汽车，普洱都是前往西双版纳的必经之地，但蜂拥而来的投资者只是从普洱一掠而过，并无停下脚步的意思。

从目前的房价水平看，三四年前和景洪处在同一水平的普洱房价，如今已被后者大幅度甩开。今年初，版纳万达国际旅游度假区的公寓已经卖到12000元，可是普洱最好的项目也不过7000元，差距巨大。在投资开发方面，普洱和版纳比也是冰火两重天，截至4月底，在西双版纳投资开发项目的外来房企有万达、雅居乐、平安不动产、云投、云南城投、俊发集团、首创、绿城等，都是省内外赫赫有名的企业，开发的项目动辄上千亩，但普洱的旅游地产开发不仅规模很小，而且基本是本地企业在进行，项目名气也都不大，普洱以外的人大多闻所未闻。

外销全靠走出去 本地购买占主导

普洱当地政府显然并不满足旅居地产的开发现状，除了大力招揽知名企业，还积极走出去。2015年，普洱市就曾组织本地多家房企到北京卖房，据说效果还不错。可是走出去推销成本很高，难以长期坚持，况且全国这么大，潜在购房者几乎分布在每一个省，无论是普洱市还是当地房企，不可能每个地方都上门推销，所以必然会顾此失彼，也无法真正打响普洱旅游地产这张牌。

在吸引外来投资方面，普洱数年前曾引入中坤集团，打算大规模开发旅游地产项目，可是此项目数年没有实质性推进，考虑到中坤集团目前的实力，恐怕已经不了了之。云南本地知名企业柏联集团，多年前在普洱投资开发景迈山度假项目，经过数年运营也有了一定知名度，可是景迈山交通不便，柏联集团自身也状况频出，无力在原来度假山庄的基础上继续推进普洱旅游地产开发，甚是可惜。

在普洱多年从事房地产策划与代理业务的昆明风之铃市场研究机构，曾经向云南房网透露，普洱市的房地产市场基本以内销为主，只不过普洱市房产内销的对象除了当地市民，还包括普洱下辖各县的购房者。普洱市下辖1区9县，人口近300万，是云南辖区面积和人口较多的州市，所以本地购买力远大于西双版纳。

版纳水满自溢 普洱将成下一个热点

但普洱开发外销型旅居地产的潜力其实非常大，昆明理工大学房地产专家邓晓盈教授多次公开宣传普洱，她曾对媒体说：“普洱市的气候、空气质量、植被、景色以及旅游资源，其实一点不亚于西双版纳。”之所以名气没有版纳高，主要是普洱的旅游业开发比较晚，特色也不够鲜明。

的确，和西双版纳相比，虽然普洱也有少数民族风情、热带雨林、动物、连绵山水，但是从旅游的角度看，普洱旅游景区开发比较晚，知名度不高，独特性不够，所以长期以来，普洱的旅游业不仅远不如丽江、大理，比起相邻的西双版纳，也逊色得多。而旅游地产开发，首先是靠旅游业带动，普洱旅游业不发达，旅游地产就不容易形成全国吸引力。

不过，随着西双版纳旅游地产越来越火爆，房价飙升，资源条件类似的普洱，很可能成为下一个旅居热点。从海南的例子看，旅游发达的三亚最早成为旅游地产开发热点，但在三亚房价急剧上涨，优质开发资源很快被瓜分之后，与三亚相邻，旅游名气不大的陵水、万宁等地，逐渐成为海南旅游地产开发的第二梯队，并逐渐过渡到海南环岛东线、西线，甚至中部的五指山等城市。以目前西双版纳旅游地产上涨的势头，普洱房价较低的优势正在逐渐显现。

普洱房地产业内人士也看好当地旅游地产的成长性，长期在普洱从事地产销售的刘政宏说，在交通条件方面，普洱同样有高速、飞机以及未来的泛亚铁路，而且由于更靠近昆明，交通成本甚至比版纳还要低。另外，普洱地域广大，可开发空间更广，相比之下，西双版纳只有两县一市，景洪周边的优质可开发资源已经所剩不多，有些投资者甚至到勐腊县、勐海县寻找机会，但这两个地方的基础条件和交通便利程度，其实远不如普洱市区。

那么地理条件优越的普洱，有什么旅居盘呢?

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